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后疫情时代 投资欧洲房产是机遇还是风险?

Helen

四海长舟原创

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2020-09-02

 

2020年新冠肺炎(COVID-19)疫情所引发的全球动荡还在持续,世界经济整体下滑,多国进入负利率,虽然目前各国经济活动正在重启,但依旧存在较大的不确定性。后疫情时代,如何更好地保护家庭和财富免受冲击?哪类资产能够在风险面前经得起考验?房产作为固定资产,也是流通市场上的“硬通货”,虽然房产投资在前几次经济危机期间都出现了巨大波动,但随着时间的推移,总体趋势终归是投资量的增长以及价格的攀升。与其他资产类别相比,房地产仍能提供有吸引力的投资回报。比如4月欧洲疫情还处于震中时,全球最大的独立另类资产管理机构黑石集团开展“欧洲资产投资行动”计划斥资300亿美元(约2100亿人民币)抄底欧洲房产。多数投资者还在持币观望时,专业投资巨头早已战略布局。那么后疫情时代,欧洲房产投资对于普通投资者而言是机遇还是风险?

首先从大环境来看,欧洲虽然在应对疫情方面起步缓慢,但正在不断加强政策力度。欧洲央行开始推行更灵活的全新量宽计划。7月下旬,经过连续4天的激烈讨论,欧盟27国最终就7500亿的欧元复苏基金达成一致,其中3900亿欧元为赠款,3600亿欧元为低息贷款。欧盟的经济援助计划结合财政刺激、危机救助、产业布局等多重考量,如果顺利落实,将对后续经济复苏带来积极影响。

而就欧洲房产自身来说,对于投资者也有一些无可比拟的优势:

一,永久产权可世代传承

 

中国房子的产权一般为40年、50年、70年,而欧洲房产大多是永久产权,一般享有最少99年的产权。买下一套房产,可世代相传,实现财富稳定传承;

二,得房率高+精装修

 

国内房产说的都是建筑面积,大多数交房时是毛坯房。欧洲的房产大都按照实用面积来计算,还有地下车库及储物间,超大阳台或者别墅后院的赠送面积,这些面积并不算在房产面积中,可以说非常划算。而且,欧洲房产的交房标准都是精装修,很多还带家具包;

三,低估值带来的投资回报

 

   在经历了全球金融危机和欧债危机之后,欧洲各大城市的住宅、商业地产都遭受到了巨大打击。而因为欧洲经济复苏速度相对美国更加缓慢和一波三折,所以此时欧洲地产市场价格的水平“相当于4、5年前的美国”。

这一点可以通过房地产的Rent-to-Price Ratio(租售比)上得到体现:在欧洲主要城市,商业地产的租售比可以达到6%以上,而在中国一线城市,这一数字可能只有欧洲的一半。租金相对售价越高,就越能为项目提供健康的现金流,也给项目出售时的估值提供了有力支持。

四,利用杠杆谋取更大可能

 

大部分欧洲国家不实行“限购限贷”政策,这为房产投资者提供了施展拳脚的舞台。通过海外房产贷款的“杠杆”去放大投资收益,可以在基础收益上获取更多的收益。投资者通过贷款购房将房子出租,利用房租偿还贷款和所有的持有成本,不仅是利用杠杆功能来获得长期收益,而且还可以实现多种可能。比如在核心地带购买一套具备升值潜力的优质房产,购房者利用未来房产升值部分,投资下一套房产的首付,第二套房产如上操作,投资滚雪球,“房产的裂变”由此实现。

五,配置欧元资产,抵抗单一货币风险

 

高净值人群进行全球资产配置、优化投资组合,主要目的就是分散单一货币、单一市场带来的风险。当风险降临,某一篮子鸡蛋的损失可以通过其他篮子里的盈利来弥补,这就是风险对冲,最大化的抗跌保值。

虽然货币的升值与贬值是一个非常复杂的问题,连最资深的经济学家也很难准确预测。因此,投资多种货币资产进行风险分散也是资产配置中非常重要的一环。虽然目前欧洲央行的宽松政策仍然会是欧元升值的重要阻力,但欧洲经济增长的逐渐复苏将带动外来投资的流入,同时也将给欧元价格以向上的支撑。

六,实用性——配合不同人生阶段的规划

 

事业上升期,需要在全球频繁往来时,海外业务地区有一套房,可以成为你出差休憩的佳所。欧洲大多是历史悠久、风景宜人的热门旅行目的地,闲暇时还可以携全家一起居住旅游度假享受生活。成家立业孩子长大后,如果孩子有留学的需求,海外房产还可以通过分租和升值的方式,来填补留学产生的花销。待到年老,如果房产在医疗条件优越的发达国家,还能成为自己的养老居所。

七,多一个避风港及人生的Plan B

 

通过此次的新冠疫情,让海外房产多了一个价值——非常时期的避风港。比如在海外疫情大爆发后,海外国人出现了两种情况。一边是滞留海外紧急寻求短租的,另一边之前买了房子的客人们,本来好些都空着,却突然拖家带口住了进去。

此外,海外房产作为避险的第二家园,其作用相当于手中的第二本护照。很多海外国家都把投资房产做为移民、申请护照的必备条件。投资海外房产可以帮助投资人更易达到当地的移民条件,从而获得第二身份。在特定黑天鹅事件发生时,第二身份将多一重保障来维护财产和生命安全。随着人类社会发展和全球经济大趋势下,多重身份下的候鸟型迁徙和多元化选择将会成为大多数人的必然选择。

在了解了投资欧洲房产的诸多优势后,也需要了解,由于政策、法律、语言等的差异以及目前各国旅行限令下一些购房操作只能通过网络看房的方式,这也给海外购房带来一些未知风险,比如:

01

 

位置作假

 

无论在哪个国家,房产的位置对于房价都有不可忽视的影响。一些房产开发商的楼盘广告都会附带一份简化版的区位地图。由于购房者对于房产的区域并不熟悉,由于疫情影响也不便实地考察,这时房产开发商会利用这一点,故意将一些学校,公园等设施放在离楼盘更近的位置,而不是按照实际尺寸来标注。并且将一些会降低房屋价格,影响购房者买房意向的设施可能并没有标出。比如楼盘附近有发电厂,或垃圾处理厂等。

02

 

图片与实物不符

 

楼盘广告宣传页面上美轮美奂的效果图可能仅供参考。比如在房产的周边环境和内部布置上面做一点小手脚,比如更大尺寸的绿化范围,稍小点的家具配置,会使得整个社区的周边环境看上去更好,房间内部看起来更宽敞。对于二手房来说,广角镜头+ps技术,会让你的房间看起来明亮不少,视觉尺寸也加大不少。

03

 

承诺设施达不到

 

许多新开盘的房地产公司会在广告中承诺修建一些公共设施。比如泳池,社区活动中心,绿化等等。但等到真正交付时才发现,原来图纸上的建筑和绿化都有不同程度的缩水。更过分的甚至会无限期的推迟这些设施的完工日期。

04

 

不靠谱中介引发投资风险

 

一种黑中介是在房产项目未取得当地政府批准的情况下,就将房产卖给了中国人,当客户签了合同、交了钱之后,才发现自己被骗,而维权又是一件十分漫长且充满不定数的方法。

另一种黑心中介是利用购房者对当地的语言和法律的不了解,利用了部分客户想买便宜项目的心理,将毫无发展潜力和投资价值的项目卖给买家。合同一旦签订,最坏的可能就是买家交了钱买了房子,但购买的房产既不会增值,也不适用自住。

总结来说,欧洲房产在疫情期间表现出了较好的抗跌性,随着欧元汇率的上升及经济复苏带来的连动效应,欧洲房产投资的升值空间极大。加上其附加的身份规划、资产配置、税务规划等实际效益,无论是医疗、投资、居住等需求来看,海外房产投资都是一种趋势,特别是此次的全球疫情也赋予了海外房产另一个属性——意外来临时多一份选择和规划,不可或缺的Plan B。

 

 

 

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